SODELOVANJE Z DOBRIM UPRAVNIKOM JE ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK

Žalec, 20. 7. 2018

Trajno bivanje v kvalitetnem okolju je pomembno za vsakega uporabnika stanovanja. Stanovanje je imetje, s katerim je potrebno skrbno gospodariti, da ohranja svojo vrednost. Naše podjetje skrbi že 26 let za kakovostno storitev upravljanja večstanovanjskih stavb in stanovanj, kot tudi storitev toplotne oskrbe.

Naši cilji so naravnani k izvajanju kakovostnih storitev vedno in za vse poslovne stranke. Za  kakovostno storitev in dosego določenim standardom se trudimo poslušati stranko, razumeti vsako strankino zahtevo, izvesti vsako nalogo korektno in pravočasno, medsebojno učinkovito komunicirati in ne dajati obljub, ki se jih ne moremo držati ter poslujemo v skladu z dobrimi poslovnimi običaji.

Na trgu je naše podjetje poznano kot podjetje s tradicijo in z dobrim poznavanjem stanovanjske tematike, kot tudi tematike energetike. Smo podjetje s finančno stabilnostjo, bonitetno oceno A+, redno poravnanimi finančnimi obveznostmi, sodobno informacijsko podporo, zagotavljamo intervencijsko službo, redno vzdrževanje in nemoteno funkcioniranje ter obratovanje stavbe. Neprestano izobražujemo zaposlenih za potrebe stanovanjskega gospodarstva, nudimo brezplačno pravno pomoč ter pomoč in dajanje ugodnih kratkoročnih kreditov za večja vzdrževalna dela, kot tudi sodelovanje pri razpisih za ugodne kredite in subvencije iz naslova učinkovite rabe energije. Sredstva rezervnega sklada vodimo ločeno na posebnem transakcijskem računu. Vsak posameznik lahko preveri stanje na svojih računih oz. položnicah. Predstavniki etažnih lastnikov lahko stanje sredstev rezervnega sklada preverijo preko spletne aplikacije, kjer so vidni odlivi in prilivi. Poleg rezervnega sklada lahko lastniki pri upravniku zbirajo namenska sredstva za vzdrževalna dela, ki se ob koncu leta obrestujejo. Neprestano sodelujmo in se dogovarjamo z lastniki in uporabniki stanovanj ter s  predstavniki, ki so pomembna vez za komuniciranje v zvezi z vzdrževanjem, obratovanjem in ostalimi storitvami upravljanja večstanovanjskih stavb ter pogodbeno sodelujemo s kvalitetnimi izvajalcu z dolgoletnimi izkušnjami in vrednimi zaupanja.

V želji doseganja še višjih standardov v poslovanju, smo že drugo leto zapovrstjo uspešno pridobili CERTIFIKAT ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK, ki ga podeljuje Gospodarska zbornica Slovenije. Za pridobitev listine je podjetje izpolnjevalo zahteve oziroma standarde in z vsakoletnim ponovnim dokazovanjem, da te zahteve še vedno izpolnjuje, se bo podjetje trudilo, da listino tudi ohrani (vir: GZS):

brosura_upravnik_

Tri glavne zahteve

Podjetje, ki se ukvarja z upravljanjem nepremičnin, je moralo za pridobitev novega certifikata izpolnjevati tri ključne zahteve: poslovati mora v skladu z zakonsko ureditvijo, vzpostavljene mora imeti razmere za strokovno delo, kakovost in varnost. Kaj našteto pomeni v praksi?

Najprej mora biti zaupanja vreden upravnik registriran za upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi. S tem omogoči, da država ustrezno vodi in razvršča poslovne subjekte za potrebe uradnih in drugih administrativnih zbirk podatkov (registri, evidence, podatkovne baze ipd.) ter za potrebe statistike in analitike v državi ter na mednarodni ravni.

Prav tako upravnik, ki želi biti vreden zaupanja, ne sme biti v postopkih prisilne poravnave, stečaja ali likvidacije in ne sme mu biti izdana sodna ali druga odločba, ki zahteva prenehanje poslovanja. Zakaj je to pomembno? Gospodarski subjekti po ustanovitvi živijo bolj ali manj uspešno poslovno življenje. Certifikat prinaša uporabnikom informacijo o tem, da imetnik nima resnih poslovnih težav ali da je celo že končal svoje poslovno življenje.

Še en pomemben vidik dobrega upravnika je, da direktor ali nosilec dejavnosti v zadnjih petih letih ni bil pravnomočno obsojen zaradi storitve kaznivega dejanja, povezanega s poslovanjem gospodarskega subjekta, oziroma zoper njega ni uveden kazenski postopek v zvezi s takšnim kaznivim dejanjem in da zoper gospodarski subjekt kot pravno osebo ni uveden kazenski postopek, niti njegovo poslovanje ni prepovedano s sodno odločbo po 20. členu zakona o odgovornosti pravnih oseb za kazniva dejanja. Nemogoče je namreč pričakovati, da bo pošteno vodil organizacijo kdo, ki je pri poslovanju dokazano ravnal v nasprotju z zakoni, in da storitve ne ponuja organizacija, ki je kaznovana ali v kazenskem postopku, ker deluje nevarno za življenje ali zdravje ljudi ali škodljivo za gospodarsko ali finančno poslovanje drugih pravnih oseb ali za gospodarstvo.

 

Razmere za strokovno delo so nujne

Ob podeljevanju certifikata je veliko pozornosti usmerjene tudi na delovne razmere. Zato je za pridobitev certifikata pomembno, da je pri upravniku v rednem delovnem razmerju vsaj ena oseba, upravnik samostojni podjetnik posameznik pa mora biti obvezno zavarovan kot samostojni podjetnik za polni delovni čas. To uporabnikom storitev zagotavlja, da upravnik ne bo storitev ponujal z izkoriščanjem in siljenjem ljudi v prekarne oblike dela ali celo v delo na črno.

Tudi primerna stopnja izobrazbe in ustrezne izkušnje so nujni pogoj, da lahko lastniki nepremičnin pričakujejo korektno izvedbo odločitev, ki so jih sprejeli o upravljanju stavb. Zato bo moral imetnik certifikata dokazati, da imajo njegovi zaposleni oziroma on sam vsaj VI. stopnjo izobrazbe in deset let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti ali VII. stopnjo izobrazbe in pet let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti.

 

Ustrezno znanje

Stavbe in druge nepremičnine, za katere so se lastniki odločili, da jih zaupajo v upravljanje, so gradbene konstrukcije z ustrezno tehnično opremljenostjo in njihovo vzdrževanje in obratovanje prinaša stroške, ki jih je treba spremljati in nadzorovati. V odnosih med lastniki pa nekatera razmerja vsaj za raven svetovanja zahtevajo poznavanje pravne ureditve področja. Zaupanja vreden upravnik zato v obliki ustreznih delovnih razmerij ali s pomočjo dolgoročnih pogodb z zunanjimi izvajalci zagotavlja ustrezno kadrovsko strukturo izvajalcev posameznih tehnično-strokovnih, finančno-računovodskih in pravno-premoženjskih nalog.

Pomembno je tudi, da upravnik zagotavlja redno izobraževanje oz. usposabljanje svojih sodelavcev za vsa področja storitev upravljanja. Poznavanje predpisov, tehničnih normativov in standardov, ki se dnevno spreminjajo, lastnikom zagotavlja, da bodo naprave in oprema ter stavbe imele ustrezno in pravočasno zagotovljene in izvedene vse predpisane in zahtevane aktivnosti.

 

Lastnik mora biti na varni strani

Bolj ko se povečuje vrednost portfelja posameznega upravnika, večji sta njegovi izpostavljenost in odgovornost. To odgovornost mora v zaščito lastnikov, ki so mu zaupali v upravljanje svoje nepremičnine, ustrezno zavarovati in s tem znižati tveganje zanje. Dober upravnik jim zato jamči varnost upravljanja njihove nepremičnine in sredstev z zagotovitvijo bodisi kapitalske ustreznosti bodisi zavarovanja poslovne odgovornosti ali kombinacije obeh.

Poleg tega je ključno, da zaupanja vreden upravnik z neodvisnimi dokazili zagotavlja, da je knjiženo stanje rezervnega sklada skladno s stanjem na transakcijskem računu. Tako je transparentno in brez dodatnih stroškov za lastnike zagotovljena resničnost informacije o dejanskem stanju sredstev rezervnega sklada.

Za delitev stroškov upravljanja mora upravnik uporabljati programsko opremo priznanih dobaviteljev, če pa uporablja lastno programsko opremo ali programsko opremo drugih dobaviteljev, pa mora ta delovati na priznanih podatkovnih bazah. Namreč le ustrezna informacijska podpora poslovanju zagotavlja potrebno kakovost storitev razdeljevanja in knjigovodenja stroškov. Je predpogoj za zagotavljanje varnosti osebnih podatkov lastnikov oziroma uporabnikov in njihovo obdelavo, ki jih za potrebe izvajanja storitev upravnik vodi in vzdržuje.

Imetnik certifikata Zaupanja vreden upravnik bo imel tudi vzpostavljen sistem preverjanja zadovoljstva uporabnikov, kar mu bo dalo podlago za izboljševanje storitev, ki jih zagotavlja.

Novi certifikat bo lastnikom stanovanj v oporo pri ocenjevanju in izbiri upravnika.

Zahvaljujemo se za vaše sodelovanje ter zaupanje.

Direktor Branko Teršek s kolektivom.

CERTIFIKAT ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK

CERTIFIKAT ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK 2018

V mesecu aprilu 2018 je podjetje podalo vlogo za podaljšanje certifikata Zaupanja vreden upravnik in na podlagi izpolnjenih pogojev PODALJŠANJE certifikata ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK 2018, ki velja do 31. 5. 2019.

 

Pogoji, ki so bili izpolnjeni za podaljšanje certifikata ZVU:

  • da je vlagatelj registriran za opravljanje dejavnosti upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi (68.320 po SKD 2008);
  • da ni v postopku prisilne poravnave, stečajnem ali likvidacijskem postopku in da ni prenehal poslovati na podlagi sodne ali druge odločbe;
  • da direktor ali nosilec dejavnosti v zadnjih 5 letih ni bil pravnomočno obsojen zaradi storitve kaznivega dejanja, povezanega s poslovanjem gospodarskega subjekta oziroma zoper njega ni uveden kazenski postopek v zvezi s takšnim kaznivim dejanjem;
  • da zoper gospodarski subjekt kot pravno osebo ni uveden kazenski postopek niti njegovo poslovanje ni prepovedano s sodno odločbo po 20. členu Zakona o odgovornosti pravnih oseb za kazniva dejanja;
  • da je pri gospodarskem subjektu v rednem delovnem razmerju zaposlena vsaj ena oseba, ki ima pridobljeno vsaj VI. stopnjo izobrazbe in 10 let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti ali VII. stopnjo izobrazbe in 5 let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti;
  • da v obliki ustreznih delovnih razmerij ali s pomočjo dolgoročnih pogodb z zunanjimi izvajalci zagotavlja ustrezno kadrovsko strukturo izvajalcev posameznih nalog, ter zagotavlja redno izobraževanje oz. usposabljanje za kadre;
  • da lastnikom zagotavlja varnost upravljanja z njihovo nepremičnino in njihovimi sredstvi;
  • da je knjiženo stanje rezervnega sklada na zadnji dan poslovnega leta skladno s stanjem na transakcijskem računu;
  • da za delitev stroškov upravljanja uporablja programsko opremo priznanih dobaviteljev;
  • da ima vzpostavljen sistem preverjanja zadovoljstva uporabnikov storitev upravljanja;
  • da ima poravnane vse davke, prispevke in druge javnopravne dajatve v skladu s predpisi RS.

 

logotip_ZVU_2018

CERTIFIKAT ZAUPANJA VREDEN UPRAVNIK 2017

V mesecu juniju 2017 je podjetje postalo imetnik certifikata Zaupanja vreden upravnik.

Za pridobitev certifikata, smo izpolnili vse pogoje, ki jih je strokovna služba GZS-ZPN ugotavljala:

  • da je vlagatelj registriran za opravljanje dejavnosti upravljanje nepremičnin za plačilo ali po pogodbi (68.320 po SKD 2008);
  • da ni v postopku prisilne poravnave, stečajnem ali likvidacijskem postopku in da ni prenehal poslovati na podlagi sodne ali druge odločbe;
  • da direktor ali nosilec dejavnosti v zadnjih 5 letih ni bil pravnomočno obsojen zaradi storitve kaznivega dejanja, povezanega s poslovanjem gospodarskega subjekta oziroma zoper njega ni uveden kazenski postopek v zvezi s takšnim kaznivim dejanjem;
  • da zoper gospodarski subjekt kot pravno osebo ni uveden kazenski postopek niti njegovo poslovanje ni prepovedano s sodno odločbo po 20. členu Zakona o odgovornosti pravnih oseb za kazniva dejanja;
  • da je pri gospodarskem subjektu v rednem delovnem razmerju zaposlena vsaj ena oseba, ki ima pridobljeno vsaj VI. stopnjo izobrazbe in 10 let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti ali VII. stopnjo izobrazbe in 5 let delovnih izkušenj v storitveni dejavnosti;
  • da vlagatelj v obliki ustreznih delovnih razmerij ali s pomočjo dolgoročnih pogodb z zunanjimi izvajalci zagotavlja ustrezno kadrovsko strukturo izvajalcev posameznih nalog, ter zagotavlja redno izobraževanje oz. usposabljanje za kadre;
  • da etažnim lastnikom zagotavlja varnost upravljanja z njihovo nepremičnino in njihovimi sredstvi,
  • da je knjiženo stanje rezervnega sklada na zadnji dan poslovnega leta skladno s stanjem na transakcijskem računu;
  • da za delitev stroškov upravljanja uporablja programsko opremo priznanih dobaviteljev,
  • da ima vzpostavljen sistem preverjanja zadovoljstva uporabnikov storitev upravljanja;
  • da ima poravnane vse davke, prispevke in druge javnopravne dajatve v skladu s predpisi Republike Slovenije.

 

znacka_2017

NOV PRAVILNIK

Obveščamo vas, da velja NOV PRAVILNIK o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli.
Več o pravilniku: https://www.uradni-list.si/1/content?id=123689

 

NOVOSTI PRI DELITVI STROŠKOV ZA TOPLOTO V VEČSTANOVANJSKIH STAVBAH

 

Pri obračunskih obdobjih, ki so se začela pred uveljavitvijo tega pravilnika, se spremembe in dopolnitve pravilnika začnejo uporabljati s prvim naslednjim obračunskim obdobjem.

  1. ČLEN (17. točka 1. odstavka) – natančno opredeljuje pojem ogrevane površine.

Ogrevana površina posameznega dela stavbe je zaprta in ogrevana neto tlorisna površina po SIST ISO 9836, razen neogrevanih kleti, garaž, balkonov, lož in teras.

  1. ČLEN (1. in 4. odstavek) –opredeljuje o katerih parametrih delitve stroškov ogrevanja odločajo etažni lastniki in katere podatke je upravnik oz. etažni lastniki dolžan posredovati izvajalcu delitve in obračuna.

Lastniki posameznih delov stavbe (v nadaljnjem besedilu: lastniki) odločijo o vrsti in tipu delilnikov, o izvajalcu delitve ter o začetku in trajanju obračunskega obdobja. Lastniki odločitev sprejmejo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine.

Upravnik oziroma lastniki, če stavba nima upravnika, izvajalcu delitve in izvajalcu obračuna za posamezne dele stavbe posredujejo podatke o številu oseb, o ogrevanih površinah, o višinah in o celotnih toplotnih izgubah iz 15. člena tega pravilnika.

 

  1. ČLEN – določa osnovni porabniški delež na podlagi delilnikov

Osnovni porabniški delež je razmerje med indicirano porabljeno toploto posameznega dela stavbe in seštevkom indicirane porabljene toplote vseh posameznih delov stavbe, ločeno za ogrevanje in za pripravo tople vode.

Indicirana porabljena toplota posameznega dela stavbe se določi na podlagi razlike odčitkov delilnikov na koncu in začetku obračunskega obdobja.

  1. ČLEN – deleži na podlagi delilnikov za pripravo tople sanitarne vode

Porabniški deleži za pripravo tople vode posameznega dela stavbe na podlagi delilnikov se izračunajo s preračunom osnovnih porabniških deležev na število uporabnikov, za katere so na voljo odčitki z delilnikov za stanovanjske dele stavbe, oziroma na ogrevano površino, za katero so na voljo odčitki z delilnikov za poslovne dele stavbe, po enačbi:

za posamezni stanovanjski del

oziroma

za posamezni poslovni del,

pri čemer je:

di: porabniški delež i-tega posameznega dela stavbe za pripravo tople vode,

do,i: osnovni porabniški delež i-tega posameznega dela stavbe

ΣNd: vsota števila uporabnikov tistih stanovanjskih delov stavbe, za katere so na voljo odčitki z delilnikov,

ΣAd: vsota ogrevane površine tistih poslovnih delov stavbe, za katere so na voljo odčitki z delilnikov (m2),

ΣN: vsota števila uporabnikov vseh stanovanjskih delov stavbe,

ΣA: vsota ogrevanih površin vseh poslovnih delov stavb (m2).

 

  1. ČLEN – korekturni faktorji

Korekturni faktorji se določijo glede na celotne toplotne izgube posameznih delov stavbe, določene na podlagi predpisa, ki ureja učinkovito rabo energije v stavbah, in predpisa, ki ureja podrobnejšo vsebino, obliko in metodologijo za izdajo energetske izkaznice. Pri izračunu celotnih toplotnih izgub se za toplotne prehodnosti transparentnih delov elementov zunanje površine stavbe privzamejo največje dovoljene vrednosti, skladno s predpisom, ki ureja učinkovito rabo energije v stavbah. Privzame se naravno prezračevanje posameznih delov stavbe s stopnjo izmenjave zraka 0,50 h-1. Korekturni faktorji posameznih delov stavbe se izračunajo po enačbi:

¸

pri čemer je:

–        QL,ref:   celotne toplotne izgube referenčnega dela stavbe, pri čemer je referenčni del stavbe tisti del stavbe, ki ima najmanjše celotne toplotne izgube na enoto ogrevane površine (kWh),

–        Aref:          ogrevana površina referenčnega dela stavbe (m2),

–        QL,i:          celotne toplotne izgube i-tega posameznega dela stavbe (kWh),

–        Ai:             ogrevana površina i-tega posameznega dela stavbe (m2).

 

Korekturni faktorji se ponovno določijo, če se izvedejo posegi na zunanjem ovoju stavbe, ki imajo vpliv na celotne toplotne izgube.

Ne glede na določbo prvega odstavka 15. člena, se korekturni faktorji, določeni na podlagi Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (Uradni list RS, št. 7/10 in 17/14 – EZ-1; pravilnika iz leta 2010 in 2014) uporabljajo do 1. januarja 2025.

 

  1. ČLEN – omejitev porabniških deležev

Porabniški deleži za ogrevanje, določeni v četrtem odstavku 15. člena pravilnika, ki so nižji od 40 % deleža ogrevane površine, se zaradi zagotavljanja ustreznih bivalnih pogojev posameznega dela stavbe zvišajo na 40 % deleža ogrevane površine.

Porabniški deleži za ogrevanje, določeni v četrtem odstavku 15. člena  pravilnika, ki so višji od 300 % deleža ogrevane površine, se znižajo na 300 % deleža ogrevane površine.

 

  1. ČLEN – končni porabniški delež

Porabniški deleži posameznih delov stavb za ogrevanje, določeni v skladu z 11., 12., 15. in 18. členom tega pravilnika, ter porabniški deleži posameznih delov stavb za pripravo tople vode, določeni v skladu z 11., 12. in 14. členom tega pravilnika, se, ločeno za ogrevanje in pripravo tople vode, preračunajo na končne porabniške deleže, tako da je njihova vsota enaka 1, po enačbi:

pri čemer je:

–           dkon,i:   končni porabniški delež i-tega posameznega dela stavbe,

–           di:        porabniški delež i-tega posameznega dela stavbe,

–           ∑d:      vsota porabniških deležev vseh posameznih delov stavb.

 

 

Uporabne povezave:

–        http://www.pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=PRAV12890

–        http://enerkon.si/wp-content/uploads/2015/01/Razlaga_razdelilnika.pdf

–        http://enerkon.si/wp-content/uploads/2015/01/Vzorec-1.pdf

–        http://www.energetika-portal.si/fileadmin/dokumenti/podrocja/energetika/delitev_stroskov/pravilnik_delitev_stroskov_qa_okt_2016.pdf

–        http://www.energetika-portal.si/podrocja/energetika/delitev-stroskov-za-energijo/pravilnik-delilniki/pojasnilo-2016/

 

PREGLEDI – POŽARNA VARNOST V OBJEKTIH

V skladu z zakonodajo (Zakon o varstvu pred požarom in pravilnik o požarnem redu) ter sprejetim internim požarnim redom za objekte, je najmanj enkrat letno potrebno pregledati stanje požarne varnosti v objektih (ustrezna namestitev gasilne opreme, nezaloženost evakuacijskih poti, odstranjevanje gorljivih materialov, skladiščenje in hranjenje  vnetljivih snovi, stanje kotlovnic,….). Pregled opravi pooblaščena oseba za požarno varnost z ustreznim dovoljenjem za delo. Le-ti se bodo pričeli z mesecem decembrom 2012

OBVESTILO O DOLOČITVI KLJUČA ZA RAZDELITEV OBRATOVALNIH STROŠKOV

Obveščamo vas, da je 1. decembra 2009 začel veljati Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih zgradb (Uradni list RS 60/2009), ki določa ključe za razdelitev OBRATOVALNIH STROŠKOV.

Pravilnik si lahko preberete na naslednji povezavi: http://www.uradni-list.si/1/content?id=93454 Na tej spetni povezavi je tudi obrazec za spremembo števila uporabnikov posamezne enote.

Z novembrom 2011 se je spremenil 28. člen, ki sedaj določa: Če je posamezna enota prazna ali se uporablja občasno, manj kot 15 dni v mesecu, se šteje da jo uporablja en uporabnik.